A cada dia, mais e mais dúvidas surgem sobre as mudanças trazidas pela revisão da LPUOS - a famigerada “Lei de Zoneamento" (Lei 16.402/2016). As alterações ocorreram nas fachadas ativas, vagas de garagem, área dos eixos de transporte, nas vilas, entre outras.
Vamos entender melhor sobre essas modificações? Continue a leitura!
Primeiro de tudo: o que são as vilas?
De acordo com a Lei 16.402/2016 (quadro 1): “conjunto de lotes fiscais, originalmente destinados à habitação, constituído de casas geminadas, cujo acesso se dá por meio de via de circulação de veículos de modo a formar rua ou praça no interior da quadra com ou sem caráter de logradouro público”.
Segundo a Lei 16.439/2016, que trata da restrição à circulação em vilas, ruas sem saída e ruas sem impacto no trânsito local, define vila como: “conjunto de lotes destinados exclusivamente à habitação, cujo acesso se dá por meio de uma única via de circulação de veículos, a qual deve articular-se em único ponto com uma única via oficial de circulação existente”.
Ficam enquadradas como vilas, as seguintes situações:
I - atendam às disposições da lei vigente, em especial à definição de vila constante no Quadro 1 anexo da Lei nº 16.402/2016 (LPUOS);
II - sejam assim consideradas judicialmente, em decisões com trânsito em julgado;
III - sejam assim originalmente constituídas em ato registrado no Cartório de Registro de Imóveis até o início da vigência da Lei nº 10.015, de 16 de dezembro de 1985, para fins de agrupamento de construções residenciais em conjunto com abertura de passagem;
IV - sejam assim reconhecidas pela Prefeitura, para fins de agrupamento de construções residenciais em conjunto com abertura de passagem no interior da quadra, até o início da vigência da Lei nº 10.015, de 16 de dezembro de 1985.
Vale dizer: apenas o fator “residencial” não faz com que certo imóvel seja considerado “vila”.
Na revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE), feita antes da revisão da LPUOS, houve alguns ajustes no seu texto que determina proteção às vilas. O foco do PDE é reforçar a preservação delas e, além disso, limitar obras.
Mas e a LPUOS, o que estipulou?
A lei criou certos mecanismos que visam dificultar a demolição de vilas, um problema que tem afetado muitas dessas construções.
Em resumo, podemos dizer que, nas quadras que contenham vilas ou via sem saída com largura inferior a 10m (dez metros), aplicam-se as seguintes disposições:
a). nos imóveis localizados em vilas, as construções não poderão ter mais de 10 metros de gabarito de altura máximo;
b). os lotes pertencentes à vila não poderão ser remembrados a lotes que não pertençam à vila;
c). será admitida a instalação dos usos e atividades permitidas na zona em que se situam os imóveis.
d). na faixa envoltória da vila ou via sem saída deverá ser observado o gabarito de altura máxima de 28m (vinte e oito metros) nas ZEU, ZEUP, ZEM e ZEMP e de 15m (quinze metros) nas demais zonas, quando o gabarito definido para a zona não for mais restritivo;
Cabe esclarecer que a faixa envoltória acima mencionada será: I - no caso de vila, de 20m (vinte metros), medidos a partir do perímetro externo dos lotes; II - no caso de rua sem saída, de 20m (vinte metros), medidos a partir dos alinhamentos da rua sem saída.
Em parte, essa medida visa proteger as vilas, pois muitas delas foram demolidas ultimamente. No ano de 2023, algumas vilas nos bairros de Pinheiros e do Ibirapuera foram tombadas temporariamente, destacando a importância delas.
Em São Paulo, as vilas estão se tornando cada vez mais raras, portanto protegê-las é importante, já que muitas delas retratam o modo de ocupação da cidade.
Vila dos Ingleses, Vila Operária João Migliari, Vila Economizadora, entre outras, são algumas que estão espalhadas por São Paulo e que são tidas como patrimônio histórico, tombadas por conselhos como CONPRESP e CONDEPHAAT.
E você, o que acha dessas mudanças a favor da proteção das vilas? Deixe aqui a sua pergunta!
Nos vemos no próximo artigo! Até lá!
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