A aquisição de um imóvel é um passo significativo, que envolve não apenas investimentos financeiros, mas também riscos jurídicos e patrimoniais. Para assegurar que a transação seja segura e livre de surpresas desagradáveis, é essencial realizar uma due diligence imobiliária.
O que é due diligence imobiliária?
Trata-se de um processo de investigação minuciosa que visa verificar a regularidade do imóvel e a idoneidade do vendedor, avaliando a situação legal, fiscal e física do bem. Esse procedimento busca identificar possíveis riscos que possam comprometer a transação, proporcionando maior segurança ao comprador.
A due diligence inclui a análise da matrícula do imóvel, certidões negativas de ônus reais, débitos fiscais e processos judiciais envolvendo a propriedade e seus titulares. Recomenda-se ampliar o estudo jurídico também aos antecessores e, ainda, às empresas das quais estes e os proprietários integrem ou tenham integrado os seus quadros sociais. Quando se tratar de um bem que faz parte de edifício, cabe também verificar a situação do respectivo Condomínio, pois pode haver alguma ação judicial ou reclamação trabalhista em curso que venha a implicar em uma condenação judicial.
Sugere-se também inspecionar aspectos estruturais, urbanísticos e ambientais, garantindo que a construção esteja em conformidade com todas as normas legais e que não haja impedimentos para sua utilização.
Os riscos de não realizar a due diligence podem ser significativos.
Sem ela, o adquirente pode enfrentar a reversão da compra caso existam dívidas não declaradas, disputas judiciais ou pendências fiscais associadas à propriedade. Além disso, podem surgir problemas estruturais que geram gastos inesperados com reformas. Em alguns casos, o bem pode estar em áreas com restrições ambientais ou urbanísticas, impossibilitando o uso planejado ou gerando multas. Esses impasses não só comprometem o investimento, mas também podem resultar em litígios prolongados e custos adicionais.
Entre os principais benefícios da due diligence estão:
A redução de riscos;
A proteção legal do comprador;
A transparência na transação.
Com um detalhamento completo, quem compra ganha segurança para tomar decisões bem-informadas, evitando litígios futuros, protegendo seu investimento.
A legislação a respeito dessa matéria avançou com a Lei 13.097/2015, que destaca que a aquisição de um imóvel será eficaz em relação a atos jurídicos precedentes quando não tenham sido registradas ou averbadas em sua matrícula as seguintes informações:
I - registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II - averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, de que a execução foi admitida pelo juiz ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos no art. 828 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);
III - averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou, ainda, de outros ônus quando previstos em lei;
IV - averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados – ou responsabilidade – patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil);
V - averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou o patrimônio do titular, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.
Em que pese essa previsão legal da chamada “concentração dos atos na matrícula”, a Jurisprudência a esse respeito ainda está sendo construída e a aquisição de imóveis continua a exigir muita cautela.
Contar com o apoio de advogados especializados em Direito Imobiliário é crucial para realizar uma due diligence eficaz. Fique atento!
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